抵当権と根抵当権の違い｜担保の仕組み・付従性・元本確定の比較

こんな方へ

• 住宅ローンの抵当権と銀行融資の根抵当権の違いを整理したい
• 完済後も担保権が残る理由（根抵当権の場合）を確認したい
• 「極度額」という登記簿の記載の意味を確認したい
• 抵当権抹消登記の手続きを確認したい
• 元本確定の意味と効果を整理したい

この記事でわかること

• 抵当権と根抵当権の根本的な違い（特定債権担保 vs 不特定債権担保）
• 付従性・随伴性・極度額の意味と効果
• 元本確定の事由と効果（民法第398条の20）
• 抵当権の実行と担保不動産競売（民事執行法第180条以降）
• 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記の必要性
• 根抵当権の消滅請求（民法第398条の22）

結論：抵当権は「特定の債権」を担保。根抵当権は「一定範囲の継続的取引」を担保。目的と機能が根本的に異なる

根拠条文：（本法）民法第369条第1項（抵当権の内容）・民法第398条の2第1項（根抵当権の意義）

重要： 根抵当権は「付従性がない」（元本確定前）という点が最大の特徴です。一時的に全額弁済しても根抵当権は消滅せず、次の借入れの担保として継続使用できます。これが継続的取引に便利な理由です。一方、抵当権は完済すれば付従性により消滅しますが、登記は自動的に抹消されないため、別途抹消登記が必要です。

今すぐやること

1. 登記簿（登記事項証明書）で担保権の種類を確認する（「抵当権」か「根抵当権」か・極度額の記載の有無）
2. 被担保債権の特定状況を確認する（特定の借入れか・継続的取引枠か）
3. 完済済みの場合は抵当権抹消登記を確認する（金融機関から「抵当権解除証書」等の受領）
4. 根抵当権の場合は元本確定の有無を確認する（解約・取引終了の意思を金融機関と確認）
5. 担保権の設定・変更・抹消は司法書士への相談を検討する

判断フロー：抵当権・根抵当権の性質判定（民法369条・398条の2）

① 抵当権の仕組み（民法第369条）

→ 抵当権は、特定の債権（住宅ローン等）を担保するために不動産に設定される担保物権です。債務が消滅すれば抵当権も消滅します（付従性）。

根拠条文：（本法）民法第369条〜第398条

抵当権の主な特徴

優先弁済の範囲

抵当権者が優先弁済を受けられる範囲は、元本のほか、満期となった最後の 2 年分の利息・遅延損害金等に限定されます（民法第375条）。それ以前の利息・遅延損害金は一般債権として扱われます。

法定地上権（民法第388条）

土地と建物が同一所有者に属し、土地または建物に抵当権が設定された場合、抵当権実行による競売で土地と建物の所有者が異なることとなったときは、建物のために 法定地上権 が成立します（民法第388条）。成立要件の判断は個別事情により争われることが多い論点です。

抵当権の実行

債務者が弁済できない場合、抵当権者は裁判所に 担保不動産競売の申立て を行い（民事執行法第180条）、不動産を換価して優先弁済を受けます。

② 根抵当権の仕組み（民法第398条の2）

→ 根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の範囲内で担保します。銀行等の継続的融資取引で使われます。

根拠条文：（本法）民法第398条の2〜第398条の22

根抵当権の主な特徴

極度額（民法第398条の5）

根抵当権の極度額は、元本・利息・遅延損害金等を合計した上限額 です。極度額を超える部分は優先弁済を受けられません。極度額の変更には利害関係人の承諾が必要です。

元本確定の事由（民法第398条の20）

主な確定事由：

元本確定により、根抵当権は 担保対象が固定 され、抵当権に近い性質へと転換します。確定後は付従性が生じ、確定した被担保債権のみを担保します。

根抵当権の消滅請求（民法第398条の22）

元本確定後に被担保債権の額が極度額を下回った場合、第三取得者・物上保証人は 極度額に相当する金額を支払って根抵当権の消滅を請求 できます（民法第398条の22）。

③ 抵当権の実行と担保不動産競売

→ 抵当権・根抵当権が実行された場合、担保不動産は担保不動産競売手続により換価されます。

根拠条文：（手続）民事執行法第180条〜第195条

抵当権の実行手続の流れ

抵当権の実行には期限の利益喪失等の前提を経て行われます。抵当権者が担保不動産競売を申し立てると、裁判所が不動産を評価・売却します。競落代金から抵当権者が優先弁済を受けます（民事執行法第181条以降）。

担保不動産収益執行（民事執行法第180条第2号）

担保不動産競売とは別に、担保不動産から生じる 収益（賃料等） から優先弁済を受ける手続として、担保不動産収益執行 があります（民事執行法第180条第2号）。賃料収入のあるアパート・マンション等で利用されます。

占有者がいる場合の引渡し

抵当権設定後に占有している者がいる場合でも、一定の手続きにより引渡しが認められます（民事執行法第83条等の準用）。

④ 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記

→ 住宅ローンを利用する場合、金融機関から抵当権設定を求められます。返済完了後は付従性により抵当権は消滅しますが、登記は自動的に抹消されないため、別途抹消登記が必要です。

完済後の流れ

1. 住宅ローン完済 → 抵当権は付従性により当然消滅（被担保債権が消滅したため）
2. 金融機関から「抵当権解除証書（弁済証書）」「登記識別情報」「委任状」等を受領
3. 司法書士または自分で 抵当権抹消登記 を法務局に申請
4. 登記完了

抹消登記を怠るリスク

抹消登記をしない場合、以下のリスクが生じる場合があります：

• 不動産売却時に買主・金融機関から抹消を要求される
• 相続発生時の手続が複雑化する
• 金融機関から受領した書類が紛失すると、再発行が困難となる場合がある

根抵当権の場合の追加手続

根抵当権の場合、完済しても付従性により当然消滅とはなりません。元本確定 + 被担保債権の弁済 + 抹消登記 の手続が必要です。元本確定の合意または確定請求が前提となるため、抵当権より複雑な手続となります。

このテーマで使う条文一覧

まとめ

• 抵当権は 特定の債権 を担保し、付従性（債権消滅で当然消滅）・随伴性 がある（民法第369条）
• 根抵当権は 一定範囲の不特定の債権 を 極度額 の範囲内で担保する（民法第398条の2・第398条の5）
• 根抵当権は 元本確定前は付従性がない ため、全額弁済しても消滅しない（継続的取引に便利）
• 根抵当権の 元本確定 により担保対象が固定され、抵当権に近い性質に転換する（民法第398条の20）
• 元本確定後は 極度額減額請求（第398条の21）・消滅請求（第398条の22）が可能となる
• 抵当権・根抵当権の実行は 担保不動産競売 または 担保不動産収益執行 による（民事執行法第180条）
• 住宅ローン完済後は 抵当権抹消登記 が必要（自動的には抹消されない）

抵当権と根抵当権のいずれを用いるかは、取引の性質（単発か継続か）や資金調達の方法に応じて判断されます。具体的な担保権の設定・抹消・元本確定については司法書士への相談をおすすめします。

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