宅建業免許の取得要件｜5つの要件・申請先・免許区分の違い

こんな方へ

• 不動産業を始めたいが、宅建業免許が必要か確認したい
• 宅建業免許の取得要件を一覧で確認したい
• 知事免許と大臣免許の違いを知りたい
• 宅地建物取引士（宅建士）の設置義務を確認したい
• 欠格要件に該当しないか確認したい

この記事でわかること

• 宅建業免許が必要な取引の範囲
• 5 つの取得要件の内容と制度趣旨
• 知事免許と大臣免許の区分（行政監督権限の配分）
• 宅建士の専任設置義務
• 欠格要件（市場参加排除事由）
• 申請の流れと費用の目安

結論：宅建業免許は「5 要件すべて」を満たして申請し、取得後も維持が必要

宅建業免許を取得するには、以下の 5 つの要件をすべて満たす必要があります。さらに取得後も要件を継続して維持する必要があり（資格継続型制度）、要件を欠いた場合や 5 年ごとの更新を怠った場合は免許の効力を失います。

根拠条文：宅地建物取引業法第3条・宅地建物取引業法第5条（免許の基準）

全体俯瞰：3 階層で整理

5 要件の概要

今すぐやること

1. 宅建業免許が必要な取引に当たるか確認する（下記「免許が必要なケース」参照）
2. 知事免許か大臣免許かを確認する（事務所の所在都道府県の数で決まる）
3. 専任の宅建士を確保できるか確認する（事務所の従事者 5 人に 1 人以上が必要）
4. 欠格要件に該当しないか確認する（役員・政令で定める使用人を含む）
5. 申請先（都道府県または国土交通省）に事前相談する（書類・要件の細部は都道府県によって異なる場合があります）

判断フロー①：宅建業免許は必要か（業態軸）

判断フロー②：知事免許か大臣免許か（行政監督単位軸）

要件①：事務所の設置（継続性担保）

→ 継続的に業務を行うことができる施設として、独立した形態の事務所が必要とされます。

根拠条文：宅地建物取引業法第3条第1項（免許の申請）

事務所として認められる要件

• 固定した場所に設置されていること（テント・仮設施設等は認められない場合があります）
• 独立性があること（他事業との明確な区分や看板表示等が求められる場合があります。居住部分との明確な区分、専用の出入口等）
• 継続的に業務を行える設備・機能があること（業務に必要な固定電話・机・書棚等）

注意： 自宅の一室を事務所とする場合でも、居住部分から明確に区分されていれば認められる場合がありますが、要件の判断は都道府県によって異なります。事前に申請先窓口への確認を推奨します。

要件②：専任の宅地建物取引士（宅建士）の設置（専門性担保）

→ 事務所ごとに、業務に従事する者 5 人につき 1 人以上の割合で専任の宅建士の設置が必要とされます。

根拠条文：宅地建物取引業法第31条の3（専任の宅地建物取引士の設置）

専任の宅建士の要件

「専任」とは： 常勤性と専従性の両方が要求される概念です。在宅勤務やパートタイム雇用は原則として「専任」と認められません。

宅建士証の有効期間： 宅建士証の有効期間は 5 年です。宅建士が事務所に不在（欠員）となった場合、2 週間以内を目安として補充等の対応が求められます。欠員のまま放置すると業務停止処分等の対象となります。

要件③：営業保証金の供託または保証協会への加入（資力・信用担保）

→ 取引の相手方を保護するため、営業保証金の供託か保証協会への加入が必要とされます。

根拠条文：宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託）・第64条の2（保証協会）

2 つの選択肢

実務上： 営業保証金の供託は多額の資金が必要なため、ほとんどの業者が保証協会への加入を選択しています（営業開始までの期間短縮の観点からも選択されることが多い）。

制度趣旨： 単なる損害賠償の原資確保にとどまらず、「最低限の資力を持たない事業者は不動産市場に参入できない」という参入信用担保 としての機能を持ちます。

要件④・⑤：誠実性・欠格要件非該当（市場参加排除事由）

→ 誠実に業務を行うことが求められ、法律に定める欠格事由に該当しないことが必要です。

根拠条文：宅地建物取引業法第5条第1項（免許の基準）

主な欠格要件（令和 7 年 6 月 1 日施行・拘禁刑一本化対応後）

免許申請者（法人の場合は役員・政令で定める使用人を含む）が以下に該当する場合、免許を受けることができません。

重要： 欠格要件は申請者本人だけでなく、法人の場合は役員・一定の使用人も対象となります。確認漏れがないよう、すべての対象者を確認することが重要です。

免許の有効期間と更新（資格維持の継続要件）

→ 宅建業免許の有効期間は 5 年です。期間満了の 90 日前から 30 日前までに更新申請が必要とされます。

根拠条文：宅地建物取引業法第3条第2項・第3項（免許の有効期間）

更新申請を怠り免許の有効期間が満了した場合、その後の宅建業の営業は無免許営業となり得るため、更新期限の管理が重要です。

核心ポイント： 宅建業免許は 「取得して終わり」ではなく、要件を継続して維持し、5 年ごとに更新する ことが本質的に求められます。これは 被選挙権の要件 と同様の 「資格成立 + 資格維持」の二層構造（資格継続型制度）です。

無免許営業の禁止

→ 免許を受けずに宅建業を営むことは法律で禁止されており、罰則の対象となります。

根拠条文：宅地建物取引業法第12条（無免許事業等の禁止）

宅建業免許を受けずに宅建業を営んだ場合、無免許営業として行政処分や刑事罰の対象となります。第79条で 3 年以下の拘禁刑若しくは 300 万円以下の罰金、又はこれらの併科 が定められています（令和 7 年 6 月 1 日施行・拘禁刑一本化対応後）。また、「宅地建物取引業者」または「宅建業者」という名称やこれに紛らわしい表示を使用することも禁止されています。

申請の流れと費用の目安

→ 申請から免許取得まで、通常 30〜45 日程度かかります。都道府県によって異なる場合があります。

手続きの流れ

① 事前相談（都道府県の宅建業担当窓口）
    ↓
② 事務所の設置・宅建士の確保・保証協会加入の準備
    ↓
③ 申請書類の作成・収集
    ↓
④ 申請窓口への提出
    ↓
⑤ 審査（標準処理期間：30〜45 日程度）
    ↓
⑥ 免許通知の受領
    ↓
⑦ 営業保証金の供託または保証協会加入手続き
    ↓
⑧ 営業開始

費用の目安

※ 補足：誤解されやすいポイント

※ 補足 1：「免許」と「登録」は別概念

宅建業の事業者は 免許（第3条）を受け、宅建士個人は 登録（第18条）を受けます。両者は制度上区別されます。事業者としての参入資格と、業務に従事する個人の専門資格は別の制度として設計されています。

※ 補足 2：免許の効力は全国で有効

知事免許であっても営業エリアは全国です。知事免許／大臣免許の区別は 事務所所在地の数による行政監督単位の配分であり、営業地域の制限ではありません。

※ 補足 3：「専任」要件は実態で判断される

「専任の宅建士」の要件は、形式上の登録だけでなく、実態として常勤・専従しているか で判断されます。名義貸しや形式的配置は処分対象となります。

このテーマで使う条文一覧

このテーマは以下の条文で構成されています。

まとめ

• 宅建業免許は宅地・建物の売買・仲介等を業として行う場合に必要とされます
• 制度本質は高額・情報非対称取引市場への参入適格性事前審査（市場参加者統制）
• 自己物件の賃貸経営は宅建業に該当せず、免許は不要とされます
• 免許区分は1 都道府県のみ → 知事免許、2 都道府県以上 → 大臣免許（営業エリアではなく事務所所在地で区分）
• 知事免許でも全国で業務可能
• 事務所ごとに従事者 5 人につき 1 人以上の専任の宅建士の設置が必要（専門性担保）
• 営業保証金の供託または保証協会への加入が必要（資力・信用担保）
• 欠格要件は申請者本人・役員・一定の使用人を含めて確認が必要
• 欠格事由は令和 7 年 6 月 1 日施行の拘禁刑一本化に対応（「拘禁刑以上の刑」が基準）
• 「成年被後見人・被保佐人」一律欠格条項は令和元年改正で廃止され、心身の故障による個別審査方式に変更
• 免許の有効期間は 5 年で、継続維持と更新が必須（資格継続型制度）
• 無免許営業は 3 年以下の拘禁刑若しくは 300 万円以下の罰金（第79条）
• 手続きの詳細は都道府県によって異なる場合があるため、事前に担当窓口への確認を推奨します

要件の充足状況の確認や申請書類の作成は個別事情によって対応が異なるため、都道府県の宅建業担当窓口または宅建業を専門とする行政書士等への相談をおすすめします。

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